Расторжение договоров найма: социального, специализированного и коммерческого

Правоотношения собственника и нанимателя жилья в российском праве регулируются договором найма, который необходимо оформлять письменно. Очень часто в РФ игнорируют письменную форму этого договора. Это приводит к возникновению ситуаций, когда стороны не могут полноценно защитить свои интересы при возникновении конфликта. Причем опасности в этом случае подстерегают обе стороны: наймодателя и нанимателя. Наймодатель нередко наивно считает, что если он не заключил договор в письменной форме, не зарегистрировал его, не прописал нанимателя, значит, ничем ему не обязан и может в любой момент выгнать. Это не так.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа +7 () . Это быстро и бесплатно!

Оглавление:
  • Отличия аренды от найма
  • Есть условия!
  • Строго по порядку
  • Поговорим об особенностях
  • Наймодатель инициатор
  • Заключение

Условия устного договора при отсутствии письменного суду приходится узнавать на основании анализа оснований для вселения нанимателя, которые легко выясняются в ходе судебного следствия. Ввиду особенностей жилищного и семейного права РФ такое выяснение может закончиться не выселением нежеланного гостя, а, наоборот, закреплением его прав пользования жильем! И придется прибегнуть к единственному универсальному на сегодня методу: продать насиженное жилье совершенно незнакомым людям. А пословица совершенно не зря утверждает, что такое событие по последствиям равно половине пожара.

Отличия аренды от найма

Расторжение договоров найма: социального, специализированного и коммерческого

Договоры аренды и найма существенно отличаются, хотя их нередко путают. Объектом договора аренды жилья является право предпринимательской деятельности на арендуемой жилплощади по сдаче жилья внаем. То есть арендатор жилья арендует его не для проживания, а для извлечения прибыли (или иной цели, закрепленной в уставе юридического лица). Чтобы правильно усвоить термины, обязательно ознакомьте с тем, как происходит изменение и расторжение договора аренды.



Соответственно, арендатором по договору аренды может быть только предприниматель или юридическое лицо, у которых в уставе или свидетельстве о регистрации сдача жилья внаем для проживания физических лиц фигурирует как вид деятельности. Арендатор может арендовать жилье также для использования под гостиницу, общежитие, служебное жилье для работников; некоммерческая организация – для проживания граждан по договору безвозмездного пользования в благотворительных и (или) религиозных целях.

Если арендатор намерен вести в нем иную деятельность, он должен с согласия собственника вывести арендуемое жилье из жилого фонда. То есть такой договор уже не будет арендой жилья, а договором аренды нежилой недвижимости. Жилищным, семейным правом такие договоры не регулируются, ГК их регулирует статьями, имеющимися в главе «Аренда».

Заключать договоры аренды квартиры с целью проживания в ней в настоящее время некорректно, хотя многие до сих пор скачивают с интернета устаревшие договоры аренды и вписывают в них свои данные. Обычно так поступают с краткосрочными договорами найма (сроком менее года), так как более длительные договоры требуют госрегистрации и не будут пропущены в таком виде регистратором.

Кроме того, краткосрочные договоры найма (особенно, если они заключаются на срок до шести месяцев, когда не надо даже прописывать жильцов) юридически очень близки к договорам аренды.

Разрыв срочных соглашений ранее окончания срока их действия рассмотренны в этой статье на примере досрочного расторжения договора страхования жизни.



Они не влекут за собой ряда последствий, вытекающих из факта заключения договора долгосрочного найма, и входящих в сферу регулирования жилищного, семейного права.

Но, независимо от названия договора, суд при рассмотрении вопроса классификации договора будет исходить не из названия, а из сути соглашения. Если она заключается в предоставлении собственником жилья для проживания физических лиц, соглашение сторон однозначно будет определено как договор найма, который подразделяется на три вида:

  1. Социального найма. Обычно является бессрочным. Наймодателем является государственная или муниципальная организация. Заключаются в порядке очереди, установленной в муниципальном районе; жилье для этого предоставляется по нормам; размер квартплаты и коммунальных платежей фиксирован государственными или местными нормативными актами.
  2. Специализированного найма. По нему сдаются внаем жилье согласно статьям ЖК с 92-й по 98-ю включительно. Типовые договоры специализированного найма утверждены Постановлением российского Правительства 16 января 2006 года №42.
  3. Коммерческого найма. Заключаются на свободной основе. Условия, содержащиеся в договоре, обязательны для выполнения сторонами, если они не противоречат законодательству. Статьи ГК, ЖК, СК применяются к договору, если не противоречат его законным условиям. Наймодатель не ограничен в размерах квартплаты и предоставляемой внаем жилплощади. Государственные и муниципальные организации не могут быть наймодателями по таким договорам.



Есть условия!

По требованию нанимателя, согласованному с членами его семьи, бессрочный договор соцнайма, специализированного найма с ними или любым из них может быть расторгнут в любой момент.

Наличие у них задолженности по квартплате при этом роли не играет. Это требование обязательно для всех видов государственных и муниципальных жилищных организаций.

Договор специализированного найма, как правило, может быть расторгнут по инициативе наймодателя в связи с прекращением действия причин, по которым он был подписан. Например, при утрате связи с организацией, которая предоставила служебное жилье, утратой статуса беженца, приобретением жилья в собственность (последнее условие актуально и для проживающих по договору соцнайма).

Также будет полезным узнать условия расторжения договора поставки.

Строго по порядку

Расторжение договоров найма: социального, специализированного и коммерческого

После расторжения договора граждане, проживающие в квартире с разрешения нанимателя, обязаны ее покинуть. Иначе наниматель вправе их выселить по суду в связи с расторжением договора.



Кроме случаев выселения из аварийных домов, в случае несогласия жильца с прекращением договора он может быть выселен нанимателем только по суду.

В договоре может иметься пункт о возможности его одностороннего расторжения. Если он имеется, следуем порядку, предусмотренному в договоре.

В ином случае подавать иск можно лишь после того, как истцом были предприняты попытки урегулировать ситуацию в досудебном порядке. Необходимо послать ответчику заказное письмо с уведомлением о желании расторгнуть договор в связи с невыполнением ответчиком законных требований истца по договору и возможности ответного отказа истцом от своих обязательств. В случае неполучения ответа на это письмо в течение 30 суток или прямого отказа в удовлетворении требований истца можно подавать в суд (с приложением документов неполучении ответа или получении отказ).

В этой статье мы рассказываем о расторжение договора строительного подряда, и вы можете провести параллели между этими юридическими ситуациями.

Составление иска

В иске указываем:

  • наименование суда:
  • ФИО, фактические адреса сторон;
  • чего добивается истец;
  • правовые нормы, которые нарушены ответчиком;
  • непосредственно требования истца;
  • приложения;
  • дата, подпись. ФИО заявителя.

Образец всегда доступен по этой ссылке.

Уведомление

В установленный договором или законом срок сторона предварительно посылает другой стороне уведомление намерении расторгнуть договор. В уведомлении указываем ФИО гражданина, вид договора, время заключения, номер. Сообщаем, что договор будет прекращен. Ниже пишем «Ознакомлен», оставляем строку для подписи получателя, его подпись, ФИО, дата.



Так как эта ситуация смежная, то вас заинтересует также и образец уведомления расторжения договора аренды.

Образец можно тут.

Сроки

Расторжение договоров найма: социального, специализированного и коммерческого

В договоре найма жилья должны быть указаны срок его действия, размер ежемесячной платы за наем, порядок изменения условий соглашения, порядок продления его на новый срок.

За 3 месяца до его окончания наймодатель предупреждает нанимателя о желании продлить его действие, изменить условия или отказаться от его перезаключения в связи с тем, что он на год или более того решил не сдавать квартиру внаем. Если в дальнейшем выяснится, что наймодатель не выполнил данного условия, наниматель может через суд требовать с него возмещения понесенных им убытков, расторжения договора с новым жильцом и (или) продления собственного договора найма. Если наймодатель не пошлет такое письмо, соглашение автоматически перезаключается на тех же условиях.

Требование о преимуществе в продлении договора на договор поднайма не распространяются. На соглашение длительностью меньше 1 года требования заблаговременно предупреждать нанимателя о его расторжении, его праве на перезаключение договора не распространяются (краткосрочный наем).



Вы можете также узнать в этой статье о том, каковы сроки расторжения трудового договора.

Платим госпошлину

Госрегистрация прекращения договора без перехода прав по нему иному лицу осуществляется бесплатно.

Поговорим об особенностях

Договор найма жилья

Расторжение договоров найма: социального, специализированного и коммерческого

Понятие «расторжение договора» неравнозначен понятию «выселение». Например, если иск о расторжении к нанимателю или члену его семьи предъявляется в связи с его «непроживанием» в данной квартире, выселять просто некого.

Не совпадают и понятия «прекращение», «расторжение». Например, в узком смысле договор может быть прекращен в связи с обрушением жилья, его гибели при пожаре, смертью одинокого нанимателя. Расторгать договор здесь либо не о чем, либо не с кем. Конечно, по закону жертвам катастрофы полагается новое жилье, на которое будет заключен новый договор. Но старый будет просто прекращен, а не расторгнут.

В широком смысле прекращение договора включает все случаи потери права пользования жилищем. В широком смысле к такой потере права приводят все случаи выселения согласно ЖК без предоставления иного помещения с связи с выселением, расторжением договора, длительным отсутствием, «непроживанием» и расторжения договором самим нанимателем, членам его семьи.



В общем случае условия расторжения описываются статьей 687-й ГК. Как и весь Гражданский Кодекс, в конкретных случаях действуют лишь те ее пункты, которые не противоречат правилам, установленным для данного вида договора ЖК, СК или законными условиями самого договора.

При аннулирование соглашения о недвижимости, также может пригодиться расторжение договора теплоснабжения.

Соцнайм

Договор соцнайма заключается на основаниях, предусмотренных ЖК согласно утвержденному Правительством РФ типовому договору соцнайма.

К нему применяются требования 674-й, 675-й, 678-й, 680-й статей, пунктов 1,2, 3 статьи 685-й ГК.

Наймодатель может требовать расторгнуть договор в случаях, если наниматель:

  1. Более 6 месяцев не платит за квартиру.
  2. Он или граждане, за действия которых он несет ответственность, повреждают жилье.
  3. Терроризирует соседей.
  4. Не по назначению использует жилье.

Эти случае не применимы при расторжении договора ренты с пожизненным содержанием, о них вы можете узнать по этому адресу: http://pravosudie.guru/sud/gr-dela/gr-pravo/rastorzhenie-dogovorov/renty.html

Коммерческий тип

Расторжение договоров найма: социального, специализированного и коммерческого

По сравнению с договором соцнайма вмешательство государства в регулирование условий коммерческого найма минимально. Предполагается, что стороны сами оговорят их в договоре. На наймодателя ответственность за обеспечение нанимателя другим жильем после выселения по любой причине не возлагается. Однако есть существенные различия между долгосрочными и краткосрочными договорами коммерческого найма.



Наниматель по долгосрочному договору коммерческого найма должен предупредить наймодателя о желании досрочного расторжения соглашения за три месяца до предполагаемого его прекращения. Договор также прекращается окончанием срока действия. Если срок в договоре не установлен, таковым считается 5 лет.

Обратите также внимание на образец расторжения договора долевого участия, и проведите ассоциации с текущей ситуацией.

Долгосрочные договоры:

  1. Заключаются на срок больше года.
  2. Обязательно подлежат государственной регистрации.
  3. Их расторжение с выселением жильцов допускается только в случаях в случаях, прямо описанный в статье 687-й ГК.
  4. Особое внимание уделяется принятию предварительных мер, призванных избежать выселения.
  5. Наниматель обязан уведомить наймодателя о желании досрочно расторгнуть соглашение за три месяца. В противном случае он должен возместить убытки наймодателя (например, наймодатель вправе потребовать с него по суду при досрочном съезде без предупреждения трехмесячную квартплату в качестве компенсации убытков).
  6. Досрочное расторжение по желанию одной из сторон допускается только по суду в случае аварийного состояния жилья или оно перестало быть пригодным для проживания. По требованию наймодателя – при неуплате нанимателем платы за квартиру за 6 месяцев.
  7. При выявлении фактов различных нарушений договора со стороны нанимателя суд может отсрочить его выселение по разным поводам на срок до трех (!) лет.



Не случайно более девяноста процентов наймодателей предпочитают краткосрочные соглашения. В их отношении, в отличие от долгосрочных договоров, не действуют правила, установленные в ГК вторым пунктом 677-й статьи, 680-й, 684-й, 685-й, 686-й статьями, 4-м абзацем второго п. 687-й статьи. Выселить жильца по краткосрочному договору можно при двукратной просрочке внесения им квартплаты, преимущественного права на продление договора он не имеет.

Обязательно прочитайте в этой статье о том, как происходит расторжение трудового договора по ТК РФ, так как эти документы тоже заключаются на продолжительный срок.

Наймодатель инициатор

Расторжение договора наймодателем при несогласии нанимателя освободить жилое помещение допускается только по суду.

Заключение

Грамотно составленный договор найма позволяет избежать возникновения большинства конфликтных ситуаций между собственниками и нанимателями жилья. Поэтому при принятии решений о сдаче жилья внаем стоит внимательно изучить соответствующие статьи ЖК, ГК, СК России.

Следует помнить: в жилье, сданном внаем, право на жилище имеет именно наниматель. Выселить его из этого жилья можно только через суд.

Самые читаемые:

Виды разрешенного использования земель населенных пунктов
Отечественное з...
Наследство после смерти мужа без завещания: доли детей и жены
Проблемы со вст...
В какой срок по закону можно подать на раздел имущества после развода
СодержаниеБуква...
Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?
Положение закон...
Признание брака недействительным в России
Брак супругов м...
Раздел наследства: по соглашению сторон и через суд
Традиции переда...
Кто может оспорить завещание на квартиру как себя подстраховать
В чем суть з...
Как составить брачный договор
СодержаниеКак ж...
Как оформить брак с иностранцем?
Всего два десят...
Процедура прохождения лицензирования управляющими компаниями в сфере ЖКХ в 2016-2017 году
Начиная с мая 2...
Образец заполнения табеля учета рабочего времени нюансы заполнения
В каждом предпр...
Чем отличаются аванс, задаток и залог при купле-продаже недвижимого имущества?
Одним из основн...
Список документов для приватизации квартиры
Сегодня личное ...
Недостойные наследники — кто они, процедура признания
Недостойный нас...
Долевая собственность в квартире: что изменилось в законодательстве
Понятие общей с...
Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка
Что говорит Зак...
Как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры собственника инструкция
Может ли собств...
Как правильно надо платить алименты на ребенка: способы и правила
Родители решают...
Кадастровый паспорт на дом, как выглядит и как его заказать
Кадастровый пас...
Оформление договоров дарения доли или комнаты в коммунальной квартире
Словосочетание ...
Материнский капитал на строительство дома: можно ли использовать и как оформить
Посредством мат...
Регистрация иностранных граждан по месту пребывания в 2017 году
Сейчас на терри...
Как выписать умершего человека из квартиры или дома: документы, порядок, нюансы
Смерть родствен...
Как объявить себя банкротом физическому лицу основные нюансы
Сегодня большин...
Льготный режим для граждан Украины в РФ отменен с 1 ноября
Федеральная миг...
Что такое аннуитетные платежи главные преимущества
Основные вид...
Продажа квартиры родственнику: основные правила и нюансы
Продажа квартир...
Получение нового жилья по договору мены
Улучшение жилищ...

Оставьте первый комментарий

Оставить комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.


*